不少洛阳业主都有两个疑问：同样贷 50 万，为什么别人月供比我低？还有人的公积金贷款，2026 年 1 月起月供连着变了三个月。其实房贷月供就由三件事决定——利率、期限、还款方式。把这三件事弄清楚，每月扣多少、什么时候会变，心里就有底了。
一、先给结论
商业性个人住房贷款利率，以 5 年期以上 LPR 为定价基准加点形成。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的公告，2026 年 9 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 3.5%，1 年期 LPR 为 3.0%，这已是 LPR 连续第 16 个月保持不变。基准没动，你的月供变化主要来自重定价日、还款方式和提前还款。
公积金贷款执行单独的利率标准。按《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，首套个人住房公积金贷款 5 年以下（含 5 年）利率 2.1%、5 年以上 2.6%；第二套 5 年以下（含 5 年）不低于 2.525%、5 年以上不低于 3.075%，洛阳参照这一标准执行。
二、洛阳存量公积金贷款：1 月起已执行新利率
据洛阳市人民政府 2026 年 1 月发布的消息，自 2026 年 1 月 1 日起，洛阳存量公积金贷款利率正式下调：2025 年 5 月 8 日前已发放的公积金贷款，此前仍执行原利率，如今统一执行下调后的利率。部分贷款用户 2025 年 12 月至 2026 年 2 月的月供金额可能连续 3 个月不同，这是正常调整，2 月起的月供才是调整后的最终额度。
为什么会这样？因为每月月供的还款周期是"上一个还款日至本月还款日前一天"。过渡期内跨年部分按新旧利率分段计息，所以会出现连续两三个月月供逐月下降的情况。
三、月供怎么算、什么时候会变
| 关键点 | 规则 | 说明 |
|---|---|---|
| 商贷定价基准 | 5 年期以上 LPR 3.5% + 加点 | 加点由银行按政策和个人情况确定，以合同为准 |
| 公积金利率 | 首套 5 年以上 2.6%；二套 5 年以上不低于 3.075% | 按人民银行通知标准执行 |
| 重定价日 | 通常为每年 1 月 1 日或放款对应日 | LPR 变了，要到重定价日才影响你的月供 |
| 等额本息 | 每月还款额相同 | 前期利息占比高，总利息相对多 |
| 等额本金 | 每月本金相同、月供递减 | 前期还款压力大，总利息相对少 |
| 提前还款 | 看合同是否约定违约金 | 利率已较低时，是否提前还要结合家庭现金流 |
四、常见问题
问：LPR 不变，我的月供会变吗？
答：商贷不会因为 LPR 不变而变化；公积金存量贷款则不同，自 2026 年 1 月 1 日起已执行下调后的利率，1—2 月过渡期月供可能逐月不同。
问：等额本息和等额本金怎么选？
答：收入稳定、希望月供固定，选等额本息；前期还款能力较强、想少付利息，可以考虑等额本金。具体以银行测算为准。
问：提前还款划算吗？
答：先看合同有没有违约金，再结合自己的资金用途和收益情况。公积金贷款利率本身较低，是否提前还款要综合家庭现金流判断，不必跟风。
问：商贷利率 3.5% 是洛阳的实际执行利率吗？
答：3.5% 是 5 年期以上 LPR 基准，各银行在此基础上加减点，不同银行、不同客户的实际执行利率可能不一样，以面签时的贷款合同为准。
五、小结
记住三句话：商贷看"5 年期以上 LPR + 加点"，公积金看人民银行统一利率，月供什么时候变要看合同里的重定价日。想自己算清楚每月还多少、提前还款能省多少利息，可以用站内的 房贷计算器 试算；再对着 8754找房房源页 的挂牌价核一遍预算，心里更有数。
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来源：中国人民银行《2026 年 9 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》；洛阳市人民政府《我市存量公积金贷款利率全面下调》（2026 年 1 月 7 日，来源：洛阳日报）。本文为便民整理，实际执行利率与月供以贷款合同和经办银行、公积金中心核定为准。