看房时销售常说“这块不算面积”“露台是送的”，但这些到底算不算产权面积、跟得房率什么关系，多数人没搞明白。2026 年 7 月，洛阳市人民政府办公室印发《洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（洛政办〔2026〕23 号），其中一条专门优化规划指标核定，对公建配套、架空层、露台怎么“不计容”作了规定。
一、先分清两个面积：计容面积和产权面积
计容建筑面积，是规划口径上要计入项目容积率的面积，管“这块地上能盖多少”；产权面积、公摊面积按房产测绘成果和《商品房买卖合同》约定来，管“你能拿到多少、为多少面积付钱”。两者不是一回事。
所以“不计容”不等于“白送面积”，也不自动等于不计入产权面积。一套房划不划算，最终看合同里的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积这三个数。
二、政策里明确“不计容”的三类
据洛政办〔2026〕23 号第二条“优化规划指标核定”：
| 类别 | 政策原文的表述 | 对买房的影响 |
|---|---|---|
| 无偿移交的公建配套 | 配建幼儿园、老年日间照料中心、社区公共管理用房等公建设施无偿移交政府相关部门的，不计入规划容积率 | 幼儿园、日间照料、社区服务等配套更容易落地；交付后由谁运营要问清 |
| 架空平台下方空间 | 抬板式住宅架空平台下方停车及公共空间不计入规划容积率 | 架空层停车和公共活动空间更有规划余地；看盘时去看是否真的建成了 |
| 通高开敞式露台 | 通高部分的开敞式露台不计入规划容积率 | 多见于主打大露台、高得房率的新产品；露台是否计入产权、归谁使用，要看合同 |
文件同时要求，新供应的房地产项目停车位按国家相关标准规划配建。
关键提醒：别只听“赠送”“不算面积”。让对方把露台、架空层的权属和是否计入产权面积写进合同或补充协议，口头承诺日后很难主张。
三、和“好房子”一起看
文件还提出开展“好房子”建设：健全住房设计、建造、维护、服务标准，完善水电气暖配套，配齐养老、托育、健身、停车、充电等设施。看盘除了盯面积，还要看车位配比、充电条件和后期物业。
注意适用范围：这份《若干措施》仅适用于涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、伊滨区，有效期 3 年；其他县区可参照执行或另行出台措施。
四、签约前怎么核对
- 要销售写清建筑面积、套内建筑面积、公摊面积，自己算一遍得房率（套内 ÷ 建筑面积）；
- 看合同附的平面图和公摊说明，确认露台、架空层的标注方式；
- 问清车位是产权车位还是人防车位、能不能买、还是只租不售；
- 交房时拿测绘成果报告，核对与合同是否一致。
五、常见问题
问：得房率越高越好吗？
答：不一定。得房率高通常意味着公摊少，但也可能是电梯、门厅、管井等公共空间被压缩。要结合楼栋户数、电梯数量、走道宽度一起看。
问：露台“不计容”，是不是就不算我的面积？
答：两回事。不计容是规划指标口径；露台算不算建筑面积、有没有产权，按测绘成果和合同约定来。同理，“不计容”也不直接等于不计入公摊，签约前问清楚并落到书面。
问：架空层不计容，以后会不会改成别的用途？
答：政策给了规划空间，实际用途要看规划许可和交付后的管理。看盘时看清架空层是否按宣传建成了停车或公共活动空间。
六、小结
记住两句话：计容面积管规划，产权面积看合同；听到“赠送面积”，先问能不能写进合同。想按预算筛盘，可以先看 洛阳房源，再用 税费计算器 估契税，用 房贷计算器 算月供。
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来源：洛阳市人民政府办公室《关于印发洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（洛政办〔2026〕23 号）；洛阳市住房和城乡建设局《关于〈洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施〉的政策解读》。本文为便民整理，具体以规划许可、房产测绘成果和合同约定为准。