二手房谈到签合同，几乎每个人都会问：“过户还要再交哪些税费？”多数人听过“满二免增值税、满五唯一免个税”，真到窗口却分不清哪笔今天交、哪笔登记时才交。这篇讲清单和顺序。
一、先分清：税交税务，费交登记
过户的钱分两类：税由税务窗口收，买方交契税，卖方交增值税和个税；费主要是登记窗口收的不动产登记费。印花税、土地增值税不用准备，按财税〔2008〕137号，个人买卖住房暂免印花税，个人售房暂免土地增值税。
二、谁交、什么情况下交
| 项目 | 谁交 | 现行口径 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 唯一住房 140 平方米及以下 1%、以上 1.5%；二套分别为 1% 与 2% |
| 增值税 | 卖方 | 满 2 年（含）免征；不满 2 年按 3% 征收率全额缴纳 |
| 个人所得税 | 卖方 | 满五唯一暂免；否则差额 20%，无原值凭证可核定征收 |
| 不动产登记费 | 买方（权利人方） | 住宅每件 80 元，多核发一本证书加收 10 元 |
契税见财政部等三部门公告 2024 年第 16 号；增值税见财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号，2026 年 1 月 1 日起不满 2 年的从 5% 降到 3%（满 2 年仍免）。个税按河南税务 12366 今年 6 月的口径：满五唯一暂免，否则差额 20%，无原值凭证的核定征收，河南暂按 1%。登记费是国家发展改革委、财政部定的，住宅每件 80 元，按件收，不按面积或价款比例收。
三、钱什么时候交：核价之后，登记之前
按洛阳市住房公积金管理中心的二手房贷款指引，洛阳存量房交易顺序是：签《存量房合同签约证明》、办资金托管，土地预审，税务出具《河南省存量房交易核定计税价格通知书（住宅）》，缴税，再到登记窗口办转移登记、领证。税费在核价之后、登记之前交，不是签完合同就交。
合同价明显低于市场价又说不清理由的，税务按核定价计税，“做低合同价省税”往往省不了，还可能影响贷款额度。
四、票据别乱丢
契税完税凭证要留好：以后卖房认定年限、算原值都用它；增值税发票和完税凭证是公积金贷款的核验材料。
五、常见问题
问：合同写“税费全由买方承担”行不行？
答：谁出钱可以约定，但纳税义务人不因此改变，完税凭证仍是卖方名字，金额写清更稳妥。
问：满 2 年、满 5 年从哪天算？
答：产权证和契税票时间不一致的，按孰先原则，哪个早算哪个。翻下契税票，可能就够年限了。
六、小结
说白就四笔：买方契税加登记费，卖方增值税加个税，其余两税暂免。难的不是记税率，而是弄清谁承担、按什么价核、凭证留哪几张。签合同前先用站内税费计算器估个大概，再到窗口核实。
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来源：财政部等三部门公告 2024 年第 16 号（https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202411/content_6986750.htm）；财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号（https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202512/content_7053266.htm）；财税〔2008〕137号（https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c102416/c5203534/content.html）；河南省税务局 12366 热线 2026 年 6 月热点问题（https://henan.chinatax.gov.cn/2026/07-09/139473.html）；国家发展改革委、财政部不动产登记收费标准通知（https://zfxxgk.ndrc.gov.cn/web/iteminfo.jsp?id=19843）；洛阳市住房公积金管理中心二手房贷款办理指引（https://zfgjj.ly.gov.cn/2024/10-16/442767.html）。以窗口核定为准。