住在2000年前后建成的老小区，最揪心的是房龄老、管道旧、户型差，卖也卖不上价。以前只能等拆迁，现在多了一条路：2026年7月15日印发的《洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（洛政办〔2026〕23号）第5条明确，支持老旧小区"自主更新""原拆原建"——业主自己牵头，把老楼拆了原地重建。
一、硬条件：五条都满足才能启动
- 房龄与类型：四层以上住宅，不含别墅。
- 谁牵头：依托业主委员会（没有业委会的由物业管理委员会）组织，以小区或楼栋为单位申请。
- 向谁申请：当地城市更新主管部门。
- 谁批：经市政府或县政府同意后才能实施。
- 谁施工：必须由具备相应资质的建设单位承建。
最容易误解的是：这不是"政府来拆"，而是业主自愿申请、政府审批支持。整栋楼意见能不能统一，往往比政策本身更决定成败。
二、能建成什么样
| 方向 | 具体要求 |
|---|---|
| 户数 | 原则上不增加户数 |
| 面积 | 增加的地上计容建筑面积原则上不超过原建筑总面积的20% |
| 规划许可 | 重建前由自然资源部门组织编制详细规划，按程序核发 |
| 户型设施 | 满足消防和安全前提下，对标"好房子"优化户型，改造水电燃气等基础设施 |
| 社区配套 | 对标完整社区建设，增设物业管理用房、养老设施、社区用房等 |
| 特殊情况 | 规划指标确实无法满足现行规范的，在保障公共安全前提下可按不低于重建前的标准控制 |
三、钱和证怎么办
费用端，重建可依法享受人防易地建设费等行政事业性收费减免，以及契税、个人所得税等税收减免。但建安成本、设计费、测绘费仍由业主按约定分摊。
证件端，重建完成后可采用"按户首次登记"等方式办理不动产登记，业主拿到新的不动产权证书，面积、用途、年限以登记部门核定为准。涉及契税的，可先用站内二手房税费计算器粗略对比，最终以窗口核定为准。
四、实际推进最难的三个环节
- 统一意见：低楼层与高楼层、自住与出租诉求差别大，建议先书面征询、逐户签字，再谈方案。
- 过渡安置：重建期间要搬出去住，过渡期租金、搬家费怎么分摊，必须提前写进业主协议。
- 资金与施工：以业主自筹为主，资金监管、付款节点、工期延误责任都要写进合同，最好引入第三方监理。
五、常见问题
问：一层、二层的楼能原拆原建吗？
答：政策写明支持四层以上住宅、不含别墅，层数不够的老楼能否走这条通道，向当地城市更新主管部门确认。
问：能借重建多盖几层、多分几套吗？
答：原则上不增加户数，增加的地上计容面积原则上不超过原总面积的20%，没有随便加层多分房的空间。
问：重建期间房产还能买卖、抵押吗？
答：重建涉及原产权注销与新证办理，期间交易和抵押会受限，具体以不动产登记部门安排为准，别在启动前后贸然签约。
六、小结
"原拆原建"给老小区提供了一条不用等拆迁、原地住新房的路径，但它是全体业主的自主项目：政策管审批、规划、收费减免和登记，协调、出资、安置要靠业主自己。有意向的小区，建议先由业委会（物管会）到区级城市更新主管部门咨询，拿到本楼栋规划条件、可增加面积、审批流程的书面口径。想对比周边新房价格户型，可看看站内房源；涉及旧房出售或置换，到8754找房可让洛阳本地顾问免费上门评估，算清旧房值多少、换新房差多少再决定。
来源：《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（洛政办〔2026〕23号，第5条"支持'自主更新'、'原拆原建'"，2026年7月15日，https://m.ly.gov.cn/2026/07-23/1075492.html）；《关于〈洛阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施〉的政策解读》（洛阳市住房和城乡建设局，2026年8月4日，https://www.ly.gov.cn/2026/08-04/1077390.html）。本文为便民整理，具体以市、区主管部门审批和窗口核定为准。