洛阳二手房个税增值税 按什么价从哪天算

在洛阳买二手房，谈价时最容易吵起来的一句话就是"税费谁出"。卖方要交的税里，大头就两笔：增值税和个人所得税。它们按什么价格算、从哪天起算年限、什么凭证能扣，政策都写得清楚，先弄明白口径，谈价才不会被"税费另算"打乱节奏。

一、先分清：增值税看"满 2 年"，个税看"满 5 年且唯一"

按财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号，自 2026 年 1 月 1 日起，个人销售不足 2 年的住房，按 3% 征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售免征增值税。此前 5% 征收率的规定（财税〔2016〕36 号附件 3）已同步停止执行，不满 2 年的房子税负轻了一截。

个税是另一套条件。洛阳市税务局的公开答复口径是：卖方个税按 1% 或 20% 计征，满五年且家庭唯一住房可减免；增值税及附征满两年可减免。也就是"满 2 年"只免增值税，"满 5 年且唯一"才免个税，这点最容易被混淆。

二、计税价格：不是合同写多少就按多少

国税发〔2006〕108 号规定，个税以实际成交价格为转让收入；申报价格明显低于市场价又无正当理由的，税务机关有权核定转让收入，且各税种计税价格保持一致。"合同写低价、私下补差价"走不通。

三、"满 2 年"从哪天算？两个日期哪个早算哪个

按国税发〔2005〕172 号，同时出具产权证和契税完税证明、两者时间不一致的，按"孰先"原则确定购房时间：谁早算谁。很多人只记房产证日期，把已"满 2 年"的房子当成不满 2 年，白交一笔增值税——先翻出契税票对一下，很可能就免了。受赠、继承、离婚财产分割取得的住房再出售，购房时间和原价按行为前确定。

四、个税两种算法：核定 1% 还是差额 20%

按 108 号文，应纳税所得额＝转让收入－房屋原值－转让中缴纳的税金－合理费用，按 20% 计税；拿不出完整原值凭证的可核定征税，比例在转让收入的 1%～3%，洛阳目前按 1% 执行。

算例（数字只为说明算法）：原值 60 万元、现卖 100 万元，假设税金和合理费用合计 5 万元。核定是 100 万 × 1% ＝ 1 万元；差额是（100 − 60 − 5）万 × 20% ＝ 7 万元，此时核定更省。若原值 95 万元、差额只剩几万，20% 可能比 1% 还少。凭证齐全一般按差额据实算，不齐才核定，以窗口核定为准。

五、能扣的费用，和一笔能退的税

108 号文允许扣的合理费用记得留票：装修费，商品房及其他住房最高按房屋原值的 10% 扣，已购公有住房、经济适用房为 15%，需税务统一发票且付款人与产权人一致；房贷利息凭银行证明据实扣除。

还有一笔不少人不知道能退：按财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2026 年第 3 号，2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在市场重新购房，可申请退还已缴个税——新购金额不低于现住房转让金额的全额退，低于的按比例退；两套房须在同一城市范围，且出售人应为新购住房产权人或之一。洛阳卖旧买新的家庭别把能退的钱忘了。

六、小结

洛阳二手房交易里，记住三句话：增值税看"满不满 2 年"，日期按产权证和契税票孰先；个税看"满不满 5 年且唯一"，凭证齐走差额 20%、不齐走核定 1%；卖房后一年内同城再买房，记得申请退个税。签合同前把税费算清再谈价，比签完再争省事；想先估个数，可用站内二手房税费计算器先看大概，再去窗口核对。

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来源：财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号《关于个人销售住房增值税政策的公告》（中国政府网）；财税〔2016〕36 号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件 3（国务院公报）；国税发〔2006〕108 号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国家税务总局）；国税发〔2005〕172 号《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国家税务总局政策法规库）；财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2026 年第 3 号《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（中国政府网）；洛阳市人民政府《直系亲属之间房屋过户 涉及这些税费》（洛阳市人民政府网）。本文为便民整理，具体以窗口核定为准。